不動産の購入時期と注意点

マンション戸建てを購入する場合、その時期はいつであるべきか。初めて購入する場合は、ほとんどの場合は両親に促されるか、兄弟等の身内、友達や同僚が購入するのを見て刺激を受けることが多い。両親の援助なしで購入する場合は、結論は物件価格の50%近くが預金できた時である。以前と違い、不動産の価格は徐々に下がっていく。しかし、現在だけを切り取ってみると、首都圏の2017年6月のマンション戸建ての市況データを見ると、54か月連続で中古マンションの成約価格が前年同月を上回っている。マンションミニバブルか?しかし、2020年の東京オリンピックまであと3年の今、中古マンション価格はもうじきピークを迎える。その後しばらくは下げ続けるかもしれない。また、トレンドとしてみれば、供給過剰、少子高齢化、空き家の増加等の要因から、将来的には徐々に下がり続ける。これはあくまでもトレンドであって、途中今回のように逆ぶれする場合もある。その場合は、その時に売却するべきかもしれない。

話を元に戻すと、なぜ50%もの自己資金を用意しなければならないのか。ひとつには、マンション価格が下がっていく場合、途中で売却しなければならなくなった時、住宅ローンは元利均等返済の場合が多く、元金はほとんど減っていないので、(売却価格ー元金)≦0となり、値下がり分を足さなければ抵当権を外せず、借金だけが残る状態になる。以前は、(売却価格ー元金)≧0で儲かる場合が多かった。しかし、頭金が50%であれば、仮に半値に下がったとしても、頭金だけ無駄になるだけで、借金は残らない。頭金が、20%30%でも購入できるが、多くなれば多いほどいい、ということだけだ。結局売れずに、ずっとそこに住み続けるしかなくなる。それでもよければ、失敗ということでもない。

以上のようなことから、再度、結論を言うと、頭金が50%に近づくまでは、購入せず、預金に励むことだ。こう言うと、年配の方は、そんなことをしてたら、買うチャンスがなくなるし、家賃がもったいないから頭金は少し援助するから買ったほうがいい、という。しかし、家賃がもったいないというのは、バブル期前までの常識だ。そこには値下がり分のことが全く考慮されていない。マンション価格はつい最近まで、購入したとたんから毎年5%ほど値下がりする、と言われていた。仮に、3000万円の新築マンションを買った場合、5年後2320万円ほどになる。同じサイズのマンションを借りていた場合、仮に家賃15万円とすると、5年間で合計900万円で単純に220万円買ったほうが得だ、となる。そもそも、買う前に同じ広さの部屋を借りるはずもなく、現状より広くなるから買いたくなるはずだし、10万円の家賃だとすると、5年間で80万円の差で賃貸が有利。これに加えて、所有していると、管理費、固定資産税、修繕積立金を支払うとその差はさらに増えていく。したがって、買うメリットはほとんどない。精神的に満たされるだけである。私はこの面で購入することは進めるが、頭金の額が重要である。現状、不動産が値上がりすることはほとんど想定できない。一部の有名都内、あるいは、希少性のある商業地は別の話。都内であっても下がるはず。

再々度結論を言えば、物件価格の半分近くまで頭金をそろえられるときが一番の買い時だ。値上がりはしない、家賃はもったいないものでもない、こどもの教育費を優先したい、と考えて購入すべきだ。