宅建取引士はどのように重要事項を説明しますか? 重要事項説明書の聞き方2

今日は建築基準法の制限です。非常に重要です。昨日と同じように順を追って説明します。

5.43条に規定されている敷地と道路の関係です。家を建築する場合、その敷地は、2m以上道路に接していなければならない。それ未満だと建て替えはできません。必ず、そこは説明してくれます。むづかしくてよくわからなければ、「家は建て替えれますか?」と説明の合間に聞いてください。用途地域、建蔽率、容積率、道路斜線、隣地斜線、壁面後退、狭小道路の容積率等むづかしい説明を聞かなければなりません。ここでの質問の仕方は、「今建っているのと同じ面積の家に建て替えれますか?」です。この面がよくわからなければ、役所の建築課等へ聞いてみることもできます。専門家にセカンドオピニオンとしての料金を節約したい方は、事前に重要事項説明書を持って行って役所に相談することもいいと思います。法令上の制限のみしか答えてくれません。防火地域か、準防火地域か、何も指定されていないか、ということも重要です。たとえば、防火・準防火地域ですと、無断で増築したりするのは違法です。もっと、難しい点もあります。ここでは書ききれないので省略しますが、この「法令上の制限」もとても重要になります。

6.その他、いろいろな法律で制限を受けています。例えば、都市緑地法、幹線道路の沿線の整備に関する法律、密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律、農地法、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律、道路法、文化財保護法、土壌汚染対策法等です。まだまだたくさんあります。その他、たとえば、文化財埋蔵地域の場合、もし該当したら、建築はストップします。津波についてはどうか、地盤についてはどうか、避難場所はどこか等取引士として調査すべきことは山のようにあります。アスベスト使用の有無も重要です。ちゃんとした会社ならば、取引士はすべて調査してあります。必ず質問して、裏付け書類で、証明してもらってください。ガス管の太さまで調査してあります。しかも、ガス会社から図面も取り寄せて、添付します。遠慮せず何でも質問してください。

7.契約解除に関してはよく紛争が起きています。この説明は、取引士は簡単に説明するだけです。手付放棄又は倍返しによる解除、引渡し前の滅失棄損による解除、契約違反による解除、融資利用による特約の解除、瑕疵担保責任による解除の説明をよく聞いてください。特に建売を買う場合は注意してください。建売業者が売主の場合で購入者が一般人の場合、知識、情報量に大きい差があります。仲介会社を入れる方が得策です。しかし、その前にセカンドオピニオンを必ず採用してください。売主側は、早くしないと、他の買い手に売ってしまうような、嘘を平気で付きます。今は、買い手が少ない時代で、競があまりないので、そういわれてもひるまずに、セカンドオピニオンを採用してください。違反建築もあります。法令の制限を無視して建築する場合もあります。気を付けてください。

次は、マンションについて述べます。