宅建取引士はどのように重要事項を説明しますか? 重要事項説明書の聞き方3

マンションを購入するとき、重要事項説明をすべき事項は、一棟の建物またはその敷地の管理・使用に関する全般的な事項および専有部分に関する事項となっています。専門用語は極力排して、なるべく簡単に書きます。

1.敷地に関する権利の種類及び内容

マンションの敷地は、建物と一体なものとして、別々に売ることができないようになっています。そのため、敷地権と呼び、登記簿も一体化されています。ですから、重要事項説明を受けるときは、敷地権の実測面積、登記簿面積、建築確認の対象面積が記載されます。ここで、三つとも違う数値が記載されたとしても、そういうものだと、記憶するだけでいいです。違っていても別に問題はありません。

しかし、この法律に規定される前にできているような古い物件だと、土地は土地だけ、建物は建物だけ登記されていています。この場合は、間違いなく土地建物両方が名義変更されたことを確認してください。もっとも、ローンを借りる場合は銀行のチェックや司法書士のチェックがありますので心配する必要はありません。

敷地権の種類は、主に、所有権と借地権があります。所有権の場合は何の問題もありませんが、たまに、借地権付きマンションを見かけます。この場合も問題はありませんが、地代が毎月課せられます。その代わり固定資産税を支払う必要はありません。購入時の価格が、土地代の(首都圏では)70%ほどになり、安くなります。更新料が発生する場合もあるので、そのことは確かめてください。存続期間も同じく確かめてください。地代は、管理費と一緒に徴収されることがほとんどです。

2.専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め

ほとんどのマンションは、規約によりいろいろなことが定められています。共用部分を利用しなければ生活できないのがマンションです。ですから、規約を絶対に守らなければなりません。重要事項説明を受ける際、かならず、禁止事項のところは暗記するくらいよく聞いてください。

たとえば、居住以外は禁止のところが多い。店や事務所にはできません。フローリング工事の禁止又は制限。それほどマンションは階下に響くのです。ペットの禁止または制限。これを無視して飼ってしまう人が見受けられます。ピアノ使用の禁止または制限。これも多い事例です。これらを守れない、守りたくない人はマンションを購入すべきではありません。

3.共用部分に関する規約の定め

共用部分は、法定部分と規約部分があります。法定部分は、玄関、ロビー、廊下、階段室等直接利用する部分と、構造上の、例えば、基礎、屋上、外壁、スラブ等です。規約部分というのもあります。禁止事項をよく聞いてください。

4.専用使用権に関する規約等の定め

よくあるのが、等価交換で地主と共同で建築し販売されたマンションにおいて、地主が駐車場を無料で使用していたりします。そういう場合も、重要事項説明として説明しなければなりません。

5.計画修繕積立金に関する事項

積立目的、積立方法、負担割合等についてよく聞いてください。現在では、積立修繕金で大規模修繕を賄えず、臨時徴収しているマンションが多く見受けられます。近いうちに大規模修繕がある場合は、ローンを借りたばかりの人が負担するのは無理があります。こういうマンションを購入する場合は、資金繰りを確定させてから購入してください。場合によっては、今は購入しないという選択肢も頭に置いておいてください。また、マンション全体で滞納額がいくらあるかも聞いてみてください。ほとんどの場合、残りの所有者全員でこの滞納額を負担することになりかねません。

6.通常の管理費用の額について

滞納額があるか説明を受けてください。また、全体の滞納額も聞いてみてください。滞納額があれば、売主からその額を、差引いてから購入することも検討してください。そうしなければ、ご自分が負担しなければなりません。重要な点です。何百万円という滞納者もいます。気を付けてください。

意を十分伝えられていないと自覚していますが、この辺で、字数の関係もありますので、終わります。