宅建取引士はどのように重要事項を説明しますか? 重要事項説明書の聞き方1

重要事項説明書の記載内容は、宅建業法で規定されていることは、お話ししました。契約締結前に宅建取引士は、必ず重要事項説明を書面を交付して行なわなければならないと規定されています。重要事項説明書は、登記簿謄本、公図等役所で発行している書類を集め、その通り記入します。逆に見れば、説明を聞く方は、重要事項説明書に書かれていることは、すべて役所等の発行した裏付け書類に基づいて書かれていると考えてください。その書類は、おそらくは重要事項説明書の後ろに製本添付されているはずです。取引士に質問する場合は、この裏付け書類を見て説明してもらえるようにしましょう。ただ読み上げる人も多いと思いますので、高い手数料を払う購入者ですので遠慮せず、わかるまで聞いて構いません。では、どのように説明を進めるか述べてみます。大手でも中小零細の会社でもほとんど同じように説明すると思います。

  1. 必ず取引士証を提示します。できればコピーをもらってください。そうすれば、あとで逃げられないと思い、若干取引士として緊張するかもしれません。
  2. 仲介会社の住所、社名、代表者の名前、電話番号、免許番号、取引士の名前、取引士番号等を説明します。ここは聞いているだけで大丈夫です。
  3. 不動産の表示について説明します。登記簿表題部の記載の通り記載されています。私道部分が含まれている場合は、図を描いて説明します。この場合は、私道の利用方法とか、私道に埋設されている下水道管、水道管、ガス管等の修理が必要になった場合とか、建替える場合の私道に接している権利者の判をどのようにもらうのかとか、大変重要な事項を了解して買わなければなりません。よく説明を聞いてください。公道に面している不動産を買うことをお勧めします。建物が未登記である場合も多いと思いますので、取引最後の日に登記してもらえるのか念を押してください。借地かどうかもよく聞いてください。地代の払い方とか、更新料のこととかもよく説明を聞いてください。木造の場合の借地権の期限は20年がほとんどです。マンションの場合は、一棟全部の表示と取引対象の専有部分の表示を併記して、物件を特定します。敷地権とはどういうものかよく説明を聞いてください。この辺りは、取引士は、時間の都合で読み上げるだけにする場合もありますので、説明の途中でも質問をしてわかるまで聞いてください。
  4. 不動産を買ったり、売ったりする場合、多くの法令上の制限があります。あいまいな説明を受けて、そのまま質問をしなかったりすると、のちに紛争になったりします。よく説明を聞いてください。ここで重要なのは、調整区域にあるか市街化区域にあるかということです。よく理解できないと思いますが、良い質問の仕方があります。「ところで、この土地にはいつでも家を新築したり、建替えられますか?」この言い方で何回でも聞いてください。不動産の価値は、いかに利用できるか、という点にあります。ビルが建つような不動産は高いのです。調整区域だとだめというわけではありませんが、新築はできません。建て替えは、既得権で建替えられる場合が多いはずです。建築基準法の制限は、実に重要です。しかし、初めて説明を聞いて、理解するというのは困難です。契約前に、未完成でもいいので、重要事項説明書を預かり(もちろんコピーになります。)、他の専門家によく説明を聞くことが紛争を未然に防ぐ良い方法です。

この後は明日に譲ります。