重要事項説明では何をどう気をつけて聞けばよいのでしょうか

宅地建物の買主や借主にとっては、購入したり借り受けようとする物件が抵当権その他の担保物件や地上権の目的となっていたのでは、完全な所有権や賃借権を取得できず、使用・収益が妨げられることとなります。また、建蔽率や容積率等の法令上の利用制限を知らないまま売買契約を締結すると、予定した建築物が建てられない等、契約の目的を達することができないこととなります。さらに契約の解除や違約金あるいはローンの利用等の取引上の諸条件が不明確で、これらについて当事者が十分納得しないまま契約を締結してしまうと、あとになって当事者が思わぬ損害を被ることがあります。

このような事態を防止するためには、宅地建物の取引の当事者が取引の対象となる宅地や建物についての私法上公法上の権利関係、取引条件等の取引上の「重要事項」について十分調査し、確認したうえで契約を締結する必要があります。

しかしながら、一般の購入者等は、通常、取引しようとする物件についての権利関係や法令上の制限等を自分で調査する能力を十分に有しておらず、取引条件についても、十分な知識を持ち合わせていないので、宅建業者は、宅地建物の取引を業として専門に行っており、調査能力も備わっており、知識経験も豊富であり、また、一般の購入者等もそのような面での期待をもって注文し、依頼をします。

よって、業者に対して、契約成立までの間に取引の相手方等に、物件に関する事項や取引条件等の一定の重要事項を説明することが義務付けられています。(以上、宅地建物取引主任者 講習テキスト244ページより抜粋)

したがって、重要事項については、説明を聞いて不明の点があれば、宅建取引士に分かるまで尋ねてください。聞きづらいと思う場合は、一度預かり、他の専門家にすべてを説明してもらうことを勧めます。

しかし、ほとんどの場合、よく聞いていなくても、そんなに被害にあってはいないと思うかもしれませんが、被害にあう可能性もあります。一度被害にあうと、金額が大きいので、立ち直ることが大変難しくなります。

私の場合は、皆様に、事前にファイナンシャルプランナーと不動産コンサルタントに相談をすることを勧めています。

それを望まない場合は次のことに気を付けてください。

  1. 抵当権その他の担保物件や地上権の目的となっていないか
  2. 建蔽率や容積率等の法令上の利用制限をよく聞いて、建替えたり、新築する時どういうような建物を建てられるか説明を受けてください。
  3. 契約の解除や違約金あるいはローンの利用等の取引上の諸条件をよくわかるまで説明を受けてください。一度トラブルになるとなかなかお金を返してもらうことは難しくなります。また、手付没収になったりします。セカンドオピニオンが重要です。

要は、土地を購入する場合は、将来どういうような家を建てられるかという見方が大切になります。家を購入する場合は、後で修理を必要になった場合どうするのか、建替えはできるのか、という見方が大切です。それに上の事項にも気を付けてください。

マンションを購入する場合は、上の事項に加えて、マンションの管理業者が発行する「重要事項に係る調査報告書」の説明をよく聞いてください。管理費滞納があれば購入者が後で負担しなければなりません。管理組合の修繕積立金がいくらあるかとか、大規模修繕の予定があるかとか、よく説明を聞いてください。